Някой се опитва да манипулара цените на имотите в Кладница и Рударци?

Разваленият телефон на медиите - или как с PR техники се манипулира пазарът на имоти в Рударци и Кладница

През месец април се забелязаха няколко явно закономерни кампанийни публикации в националните медии за имотите тук. Те имаха следните очебийни характеристики на манипулативна разгласа:

1.  Информацията се появи в много мощни медии чрез БТА
2.  Източникът на информация е анонимен - "брокери коментират" е единствената следа
3.  Противоречива и грешна информация вътре в самата статия
4.  Изключително сензационно позициониране на заглавията на материалите

Освен публикации в същия период имаше наплив от оферти за продажба на имоти в района на Кладница и Рударци, които явно позиционираха цените си дъмпингово на равнища над два пъти по-ниски от останалите актуални оферти към момента. За тях вече писахме тук.

За да не цитираме и ние голи съждения, ще ги подкрепим с анализ на въпросните материали. Първият от тях е публикацията тиражирана от БТА и публикувана в над 10 медии, сред които значими национални всекидневници като Монитор, Стандарт, регионалният пернешки Градски вестник, както и сериозни авторитетни икономически портали като www.investor.bg. Ето тиражирания материал едно към едно както е излязъл в софийския сайт на "Градски вестник":

С 25% са поевтинели имотите в елитните селища между София и Перник

С 25% са поевтинели имотите в елитните селища Рударци и Кладница, съобщиха брокери, цитирани от БТА. Двете села са предпочитано място за живеене заради чистия въздух и близостта до София. Търсенето на имоти в тях е най-голямо, въпреки че се продават на най-високи цени в Пернишка област, обясняват от агенциите.

Преди началото на кризата регулирани парцели тук са стрували по 70 евро/кв. м. Сега, освен че търсенето е символично, реални продажби, макар и рядко, стават на цена 45-50 евро/кв. м. При нерегулираните имоти, които бяха хит в търговията, спадът е почти наполовина. Докато преди кризата цената им бе около 50 евро/кв. м, сега могат да се купят и по 20 евро/кв. м.

Голямо е предлагането на имоти и в района около новостроящата се магистрала "Люлин". Тук цените са двойно по-ниски, отколкото в Рударци и в Кладница, а разстоянието до столицата е почти едно и също. Все още обаче интересът е много слаб и търговията е вяла. Купувачите изчакват и се надяват на още по-голям спад в цените, твърдят от агенциите.

Източник: Градски вестник
Публикувано на 3 Април 2009

Кои големи фактически противоречия се виждат?

Първо, казва се, че спадът е с 25%, а после в статията се цитират цифри - "сега и преди", които отговарят на 30-35% спад за регулираните парцели и 50% за нерегулираните земеделски земи. И в двата случая повече от лансираните в заглавието 25%. Дали това, наистина, не е PR похват, който чрез тази градация, започваща от заглавието - 25%→35%→50%, се опитва да ни внуши сриване на цените в Кладница и Рударци? Дори в. Труд направо поставя такова заглавие на материала - "Двойно поевтиняха имотите във витошките курорти". Здравата мисъл подсказва, че в тази серия от публикации има нещо гнило, неверно, сензационно, а защо не и планирано.

Второ, цените никога не са били чак толкова високи, колкото е цинирано. Никога средната цена на парцели не е достигала 70 евро. Да, имало е конкретни оферти и сделки, дори и за над 100 евро на кв.м., но средната цена е достигала равнищата цитирани по-горе. Още на 27 януари публикувахме статистика на цени "продава" за Кладница. И още тогава цените бяха далеч от цитираните тук 70 евро за парцели и 50 евро за земеделска земя:

Цената на квадратен метър за къща е 865 €, за парцел 42 €, за земеделски имот 32 €.

Говорим за цени "продава", а не за реални сделки, и то за период все още извън кризата. Вижте целия анализ тук.

Дали наистина източникът на информацията е анонимен, се опитваме да разберем в друга публикация, този път във в. Пари, посветена на пазара на имоти в пернешкия регион. Тази статия, обаче, е извън духа на предходните цитирани публикации, основани на информация от БТА. Източникът тук е председателят на Сдружението на агенциите за недвижими имоти в област Перник Софка Асенова - "Рязкото поевтиняване на жилищата не се състоя". За имотите в Кладница и Рударци тя единствено казва, че има застой в продажбите и че купувачите се надяват цените да паднат под 50 евро на кв. м. (вероятно визира цените на регулираните парцели). Основната нейна теза в тази статия е, че цените на имотите в Перник са паднали само с 10% вместо очакваните 20-30%, и вече сериозните куповачи, които реално търсят имот, купуват на такива цени. Кризата не се отрича, затова се посочват белезите - сериозен спад на сделките и поява на методи като разсрочено плащане. Както виждате тава е доста по-различна позиция от лансираната от БТА. Това още повече ни кара да се съмняваме в целите на публикацията на БТА.

Нека сме реалисти - никой не може да каже в момента какви са пазарните цени на имоти. Където и да е в България. В Рударци и Кладница - също. Брокерите, наистина са по-информирани - това им е работата. Но в момента почти няма сделки - не са достатъчни за генерални изводи. Нотариусите и регистърът също не могат да ни дадат реална представа, защото повечето имоти се регистрират по цени доста по-ниски от истинските. На такъв малък пазар какъвто са Кладница и Рударци - с не повече от 150 актуални листвани оферти и не повече от  няколко сделки на месец, би било непрофесионално да се генерализират изводите лансирани в масираните кампанийни статии.

Авторитетът на медиите, които поеха популяризирането на този ценови "анализ", и принципът на Макиавели, че една лъжа повторана 100 пъти става истина, ни кара силно да се съмняваме, че кампанията на тема цени на имотите в Югозападна Витоша е манипулативна. Тя би могла да служи на интересите на хора, които искат да купят евтино. Искат това да стане бързо, защото кризата наближава дъното си. Тези хора много добре знаят, че имотният пазар е бавен и инертен. И само паниката може да го ускори.

Ние не веднъж обръщаме внимание на нерационалните цени и оферти, които се появяват за района. И в действителност досега по-често сме реагирали на оферти "продава", които са били силно надценени(Вижте тук). В края на януари посветихме един аналитичен матераил на цените "продава" за имоти в Кладница. Ако този анализ се направи отново днес, цените ще са почти същите. Но това което е сигурно, че единственият обективен анализ, който може да се прави в момента е по офертните цени - и то с много уговорки и изчистване от сгрешени, неясни и крайно отклонаващи се оферти.

Независимо от отзвука от тези материали, публикувани в национални медии, ние ще продължаваме да търсим истината тук на местна почва. Ако има хора, които познават най-добре ситуацията в Рударци и Кладница, то те са тук. Всякакви други "анонимни брокери" правят опит да заличат постижението, което "Раят на Витоша" успя да реализира през последните 4-5 бурни имотни години. Именно за това считаме, че Югозападният склон на Витоша е прелестно място за живеене, с прекрасна и чиста природа, с чудесна вода и перфектни условия за живот. Така мислят и хиладите посетители на района и стотиците новодомци, които се заселиха тук.

Предоставяме възможност на всеки, който мисли различно от изказаните в тази статия мнения, да изкаже своята позиция свободно с публикации в нашите сайтове.

Ето истатиите от в. Труд и в. Пари:

Двойно поевтиняха имотите във витошките курорти

Двойно поевтиняха имотите във витошките курорти край Перник, съобщиха брокери. Най-осезаем е спадът на цените в Рударци и Кладница, които са най-предпочитани за живеене и за строеж на вили заради чистия въздух и рударската минерална вода.
Причината за поевтиняването на имотите е финансовата криза според специалистите. Цените на регулираните парцели падна от 70 евро/кв.м на 45 евро/кв. м. Нерегулираните имоти поевтиняха от 50 евро/кв. м на 20 евро/кв. м. Въпреки по-ниските цени все още продажбите са малко, показват данните на агенциите за недвижими имоти. Купувачите изчакват офертите да паднат още.

В Перник пък имотите се продават на разсрочено плащане, твърдят от брокерски кантори. Преференциите се правят предимно от хора, които имат спешна нужда от пари. Първоначалната вноска е равна на половината или една трета от стойността на имота. Останалите суми се договарят при условия, по-изгодни от тези на банков кредит. По този начин в момента се продава къща в Перник и апартамент в Радомир. Продавачите искат само 5% годишна лихва за разсрочената сума, твърдят брокери.

Въпреки преференциите клиенти почти няма, а сделките трудно се реализират, твърдят от агенциите за недвижими имоти. Инцидентно се продавали предимно парцели и селски къщи. С цел съкращаване на разходите много от брокерите вече работели от домовете си. Но фалирала агенция за недвижими имоти все още нямало.

Източник: Труд Автор: Албена Борисова
Публикувано на 22 Април 2009

Рязкото поевтиняване на жилищата не се състоя

От близо месец се наблюдава леко раздвижване на пазара на недвижимите имоти в Перник. Според председателя на Сдружението на агенциите за недвижими имоти в област Перник Софка Асенова прекаленото очакване за рязко поевтиняване на жилищата като резултат от световната финансова криза не се случи.

Наистина има спад в цените на жилищата в Перник, но не както се очакваше с 20-30%, че и повече, а с около 10%, пояснява Асенова.  Очакванията за значително поевтиняване за известен период от време блокираха пазара и сделките спряха. След като стана ясно, че на по-голямо поевтиняване не може да се разчита, тези, които реално имат нужда от жилище, започнаха да търсят подходящото, твърди Софка Асенова.

Търсене
Сега търсени на пазара са предимно готовите за обитаване жилища. В най-неизгодна позиция са фирмите, които имат недовършени жилища. За тях много трудно ще се намерят клиенти, защото има несигурност дали инвеститорите ще имат сили да ги довършат. Засега все още е слаб пазарът и на панелните жилища, защото за тях банките не отпускат кредити или ако разрешат, те са едва 50 на сто от оферираната цена. Според пернишките брокери на недвижими имоти има увеличено предлагане на жилища от съдия-изпълнители. Те обаче по-трудно се реализират, защото там сделките стават само с плащане в брой, като срокът за внасянето на определената сума е седем дни. Това на практика изключва варианта за кредитиране. Оптимистичното е, че вече се наблюдава раздвижване на пазара на селските имоти - къщи и вили. Този вид имоти винаги са имали сезонен характер и обикновено продажбите тръгват през пролетта.

Предпазливост
Очакваме увеличаване на предлагането на новопостроени жилища в квартал Изток заради засиленото строителство там, което може да доведе до поевтиняването им, твърди Софка Асенова.

Все още пазарът на имоти е предпазлив, което не е нормално за април. Няма раздвижване и при земеделските земи. Застой има и при продажбите на имоти в Рударци, Кладница и Драгичево. Клиентите се надяват цените да паднат под 50 EUR за кв. м и затова сделки от началото на тази година почти няма. Негативен ефект върху търговията с недвижими имоти според брокерите оказва затегнатото от банките кредитиране. Това принуждава някои от фирмите да спрат своята дейност.

Оптимизъм
Аз съм оптимист за пазара на недвижими имоти дори в условията на криза. Смятам, че браншът ще премине през етап на очистване. В него ще останат компетентните агенции за недвижими имоти, в които работят истински професионалисти, твърди Асенова.

Източник: в. Пари
Автор: Мария Василева, [email protected]
Публикувано на 17 Април 2009