Обявиха конкурса за концесионер на хижа Селимица. Срокът е до 7 Октомври 2009 г.

След като дълго време всички очаквахме решението на Община Перник по отношение на ниското качество на обслужване в хижа Селимица, най-после конкурсът е факт и сроковете по него текат. Преди да се появи официално съобщение в Държавен вестник на 2 Септември 2009 година, от началото на февруари тази година общината провеждаше анализи необходими за изготвянето на концесионна процедура, а на заседание от 28 юли 2009 година Общинските съветници взеха решение за стартиране на процедура за предоставяне на концесия на хижа Селимица и хижа Клалев дол. На въпросното заседание общинските съветници единствено са направили корекция в срока на концесията – от 25 на 15 години, както информира за това общинската съветничка Галина Асенова.

Нашият сайт има скромен дял в това да предизвика по-бързото разрешаване на проблемите на посетителите на хижата с настоящия й ползвател. В началото на Януари в качеството ни на репортери на сайта поискахме да интервюираме хижаря за услугите, които предлага, цените и условията за ползване. Искахме да направим и някои снимки. В крайна смутка почти бяхме изгонени от хижата, заради малката сметка, която щяхме да направим пиейки само чай и безалкохолни напитки (подробности тук). Нашата публикация по този повод предизвика вълна от негативни реакции от множество туристи, велосипедисти, офроуд маниаци. Участвахме и в заседание на Общинския съвет, на което поставихме обществения интерес проблемът да бъде разрешен незабавно. Вместо договора с наемателя да бъде разрвален незабавно, общинарите решеха да изчакат да мине бавната процедура на концесията. По тази причина и до ден днешен 9 месеца след нашия инцидент гостоприемството в хижата е на нивото от началото на годината.

По-долу от тук нататък в тази статия ще прочетете основните детайли на конкурса, както и икономически анализ на тръжната цена и бизнес потенциала на хижата. Нашият интерес, както и на всички обитатели на Южна Витоша е да се избере такъв концесионер, който ще превърне хижата в атрактивно място и ще увеличи посещаемостта на този позанемарен туристически район. Също така ще проследим изцяло хода на конкурса и ще се опитаме да осигурим максимална прозрачност на процедурата.

Двойнствена роля на новия обект: хотел и хижа в една сграда. (Хотело-хижа)

В наименованието на конкурса се набляга върху запазване на функцията на хижата като обект за "активен отдих и социален туризъм". Две стопански дейности са отредени за изпълнение чрез тази концесия, посочени в документацията за конкурса в точка 3: туристическа столова  и туристическа спалня; и ресторант и хотел на обособена част от спалните помещения. Реално първата част задължава новия ползвател да запази социалната функция на хижата като обител за туристите, посещаващи планината, а втората му дава възможност да разгърне стопанска дейтост с по-висока добавена стойност, която и да му носи стабилни доходи. Специално е посочено изискване не по-малко от 50% от спалните помещения да се ползват за туристическа спалня, останалато - хотел. Първият етаж остава за ресторантска дейност, но изрично е изискването новият ползвател да обособи столова и възможност туристите да ползват кухнята. За това преустройване общината е преценила, че концесионерът трябва да вложи не по-малко от 8 600 лв. Концесията изисква он концесионера да не препятства ползването му за основното му предназначение като място за активен отдих и социален туризъм, т.е. това трябва да е повече хижа и по-малко хотел-ресторант.  Дали "хотело-хижата" е удачно решение, дали има такава хибридна хижа реализирана някъде другаде, дали би имало проблеми с категоризацията на този обект - практиката ще покаже. Въпреки това, един пропуск, който следва да се поправи, е в договора с концесионара да се включи неговото задължение да спазва устава и правилниците за реда в хижите на Българският туристически съюз. В нормативите на БТС са уредени всички подробности около функционирането на една хижа. Въпреки, че хижата е била прехварлена от БТС на Община Перник, то тя си остава хижа.

Хижа "Селимица" представлява двуетажна каменна постройка и таван, със ЗП от 138 кв.м. с прилежащ терен 6585 кв.м. Сградата се състои от частичен сутерен и два етажа. В сутерена се намират складови помещения. На първия етаж са разположени търговска зала с бар, предверие, стълбищна клетка, санитарни помещения, столова, кухня и открита тераса. На втория етаж на сградата са разположени стълбищна клетка, фоайе и седем стаи, една от които се ползва от персонала на обекта, актуван с АОС-публична № 1977 от 17.04.2001г.

Всеки ресторантьор може да кандидатства. И не само ресторянтьор.
Началните условия на конкурса изглеждат лесно изпълними, което вероятно ще доведе до по-голям брой кандидати. Всяка фирма, която може да представи доказателсва за опит и технически възможности в ресторантьорския или хотелиерския бизнес, както и да е била на печалба последните три години, има шансове да спечели конкурса - стига, разбира се да предложи най-добрите финансови условия. Също така и следва да си подготви около 2000 лева: 50 лв за да си закупи документацията, 770 EUR за гаранция, както и още 200-300 лева, за да си извади всечки останали необходими документи и удостоверения. Ако не спечели, гаранцията се връща и губи само 300-500 лв. Всеки, който не е участвал в подобен конкурс до сега, трабва да подходи изключитално сериозно и прецизно към изготвянето на изискуемите документи. Ако дори един документ, не се предостави, или ако се пропусне дори един подпис, може да коства декласиране на кандидата без дори да се стигне до разглеждане на предложената оферта.

Ето и документите, според конкурсната документация, които трябва да имате изрядно изготвени:

Пригодност за изпълнение на професионална дейност:

• Декларация, съдържаща информация за наличието на опит при изпълнение на дейности, идентични или сходни с дейностите предмет на концесията. Вероятно ще е приложена към конкурсната документация като бланка-
• Участника може да приложи информация за сключени договори с аналогичен предмет, референции и препоръки, благодарствени писма и др. Едва ли ще има някой с подобен договор за концесия с хижа, освен досегашния хижар.

Икономическо и финансово състояние

• Представяне на данни относно регистрирания основен капитал на участника, доказателства за това увеличаван ли е или не, вписано ли е това увеличаване в Търговския регистър и в счетоводните книги. Вероятно в документацията ще се изисква да се представи актуално състояние и счетоводен баланс, за доказване на тези факти.
• Представяне на годишните финансови отчети за последните три години. В условията за участие не е посочено квалификационно изискване кандидатите да имат повече от три години опит, така че ако сте по-млада фирма, представете отчетите за годините, в които съществувате. Казус е ако сте саздадени съвсем скоро дали вместо годишни отчети не трябва да представите примерно за последния период от регистрацията до последния месец. А ако сте регистрирани сега на момента вероятно не е нужно да представяте такива документи. Според документацията, изискване за възраст на фирмата няма.
• Участникът не трябва да има отрицателен финансов резултат от дейността си през последните три финансови години.

Технически възможности и/или професионална квалификация

• Описание на техническото оборудване и на възможностите за осигуряване на качествено изпълнение на концесионния договор. Тук се изброяват наличните във фирмата технически средства, което цели да покаже, че тя наистина може да изпълнява функциите изисквани в концесията.
• Документи удостоверяващи образованието и професионалната квалификация на ръководните служители, които ще отговарят за изпълнението на дейностите по концесионния договор. В случая не се изисква служителите на фирмата да имат някаква специална квалификация, така че може би копия от дипломи или декларация съобщаваща квалификациите на ръководните служители може би ще е достатъчна.

Много важно е да знаете, че току що изброените квалификационни изисквания, следва да ги предоставите като документи, но тяхното съдържание няма да повлияе на избора на кандидат. Квалификационните изисквания не са част от критериите за оценка. Следователно дали кандидатства малка или голяма фирма, с дълъг опит или регистрирана вчера, с много или малко технически възможности, това няма никакво значение. Важно е да имете тези документи и да ги подготвите прецизно. Изборът на фирма зависи само от размера на вноските и инвестициите, както и дали проектът ще създаде нови работни места и дали ще има допълнителни ползи за Община Перник като концедент.

Какви са сроковете, и къде се подават документите
Концесията е с номер 1 и е публикувана на 02.09.2009 в Държавен вестник

За справки и въпроси: пл. "Св.Иван Рилски" № 1А, лице за контакти: Мирослава Йорданова, телефон: 076/684237, електронна поща: [email protected]

Финансови условия
Най-важно разбира се е да се предложат най-добрите финансови условия. Процедурата на конкурса е открита и при обявяването на спечелилия ще е ясно кой кандидат какви условия е предложил.

Критериите за комплексна оценка включват главно финансови аргументи:

Застрахова на обекта за своя сметка - поне 3000 лв за целия период.

Парични гаранции:

• за участие в процедурата и условия за нейното предоставяне или плащане 770 EUR - тези пари се връщат след сключването на договора и дефакто не влияят.
• за изпълнение на задължението за текущ ремонт и поддържане на обекта сумата 2000 /две хиляди/лева, която сума се връща след изтичане на срока на концесията.
• за изпълнение на задължението за редовно плащане на годишните концесионни вноски, сума в размер на договорената при явяването на конкурса, годишна концесионна вноска. Това е цитираната по-горе минимална сума от 1 540 EUR на година

Реално гаранциите ще блокира на сонцесионера едни 5000 лв за период от 15 години. Тези пари няма да се олихвяват и затова ще губят стойността си заради инфлацията и затова трябва да се вземат подвнимание - т.е. какво биха ни стрували те ако ги вземем на заем от банка за 15 години за да ги дадем на общината, какви лихви ще платим. За такъв период лихвите ще са поне същата сума - още едни 5 000 лв.

Общата мнимална сума на офертната цена и допълнителните разноски по концесията е около 90 000 лв за 15 годишния период. Сметката е груба, но тя показва, че приблизително 6000 лв са мимималните разходи на година или 500 лв на весец. Казано другояче минималният наем на месец ще е 500 лв. Ако добавим и разходите за персонал (двама души) и електроенергия, ще получим 3-4 000 лева месечни разходи.

Големият въпрос, който възниква от това е дали хижата може да изкарва тези пари като бизнес. Първо нека погледнем приходите. Ресторантът има салон с 40 места и открита тераса. Разполага с 20 спални места. Ако половината места са хотелски , а другата половина хижарски, при цени на нощувка в хижата 10 лв, а на хотел 30 лв, при 30% заетост, което е ниско, то само от нощувки месечният приход ще е 3 600 лв. Ресторантът ако има 20 ресторантски места и по 20 сервирания на ден, със средна поръчка 20 лв, (пак силно занижени цифри), то месечните приходи ще са 12 000 лв, от тях 50% ще отидат за продукти, останалите 6000 лв са чист приход. При тази занижена схема ще правим чисти приходи 9 600 лв, при разходи 3-4 000 лв. Очевидно добра печалба дори при най-песимистичния сценарии.

Другата гледна точка е ако гледаме на имотът хижа Селимица със застроена площ 138 кв. м. и пазарна цена на къщите в района около 600 евро/кв. м., т.е. пазарна цена поне 160 000 лева, като на актив и неговата възвръщаемост чрез отдаване под наем. При 500 лв месечен наем, имотът ще се изплати (възвърне) от наеми, чак след 26 години. При нормална възвръщаемост 10 години. И тук не се споменава нито дума за 6,5 декара парцели на хижата. Ако оценим и тях по пазарни цени, имотът ще струва около 800 000 лв!!!!

И двата вида сметки, които не претендират за професионализъм, показват, че минималната цена която общината иска за концесията е подценена поне около три пъти. Вероятно сметките на разбиращете хора ще са малко по различни и много по точни, но съм уверен в едно началната цена е достатъчно ниска, за да не стимулера конкуренция. Нека да видим.

Публикувам няколко документа, първите два съм получил от секретариата на Общинския съвет в Перник, а третият е публикуваното в Държавен вестник обявление за конкурса на концесията. Там всичко е много по-подробно.